Le bail de colocation ? Que faut-il savoir ?

assurance colocation

Bien que n'étant pas une forme de logement innovante, la colocation (entre adultes et/ou étudiants) a été l'objet de réformes importantes lors de la régionalisation du bail de l'été 2017.

Formule qui à le vent en poupe, "le bail de colocation" est caractérisé par la solidarité entre les colocataires, par la faculté qui leur est accordée de mettre fin au bail avant terme à condition qu'un remplaçant soit trouvé (faute de quoi des indemnités sont duex aux autres colocataires) et par l'obligation pour les colocataires de signer "un pacte de colocation".

Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er septembre 2018, à Bruxelles comme en Wallonie

Bail de colocation pour la Région bruxelloise ?

Une colocation en toute sécurité passe désormais par 2 éléments :

  • Le contrat de bail de colocation, entre le bailleur et les colocataires, prévoit la solidarité* des colocataires entre eux vis-à-vis du bailleur mais également des modalités spécifiques, très souples, de départ. Les parties doivent marquer leur accord quant à l'application de ce régime.,
  • Du côté des colocataires, cet accord doit se matérialiser par la signature d'un pacte de collocation qui aborde les modalités pratiques de leur vie en communauté. Ce pacte ne concerne pas le bailleur.

Le pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • la clé de répartition du loyer entre les colocataires ;
  • la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l’hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l’ensemble du groupe qu’ils forment ;
  • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation ;
  • la division des charges ayant trait à la vie en communauté (par exemple : nettoyage, sortie des poubelles, relevé de la poste, horaires) ;
  • un inventaire des meubles et de leur provenance ;
  • les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances, dont l’assurance habitation colocation (prises au nom d’un ou plusieurs colocataires, la constitution d’une cagnotte contributive interne) ;
  • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

2 types de contrat existe pour le bail de colocation :

Bail de colocation de résidence principale :

Les occupants signent le pacte de colocation pour que le régime juridique propre à la colocation s'applique. Un des preneurs (minimum) affecte le bien loué à sa résidence principale.

Bail de colocation de droit commun :

Les occupants signent le pacte de colocation pour que le régime juridique propre à la colocation s'applique. Pas d'affectation du bien à une résidence principale.

Bail de colocation pour la Région wallonne

La colocation est un mode d'habitat qui se rencontre de plus en pus. Vivre à plusieurs dans un appartement ou une maison ne s'improvise pas. La solidarité* des colocataires à l'égard du bailleur est de mise. Des règles spécifiques balisent la question du départ et de l'entrée d'un colocataire pendant la location. L'ensemble de ces dispositions sont impératives : on ne peut y déroger
Elle s'appliqent à tout bail de colocation conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018.

Le bail doit au minimum préciser

  • L'identité de chaque colocataire et du bailleur (nom, deux premiers prénoms, le numéro de régistre national, lieu et date de naissance, domicile; s'il s'agit d'une personne morale (ex. une société, une agence immobilière : dénomination, siège social et n° d'entreprise ou à défaut, siège social).
  • La date de prise en cours du bail.
  • La durée du bail.
  • Le type de bail (colocation ou colocation de résidence principale).
  • La désignation de tous les locaux et parties d'immeubles loué.
  • Le montant du loyer hors charges.
  • Le montant des charges communes.
  • Le montant des charges privatives, si elles ont un caractère forfaitaire.
  • L'indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles.
  • Dans le cas d'un immeuble où il y'a plusieurs logements, si le montant des charges n'est pas forfaitaire, le mode de calcul des charges et la répartition effectuée.
  • L'existence de compteurs individuels ou collectifs.
  • La date de l'établissement du dernier certificat PEB, ainsi que l'indice de performance énergétique attribué au bien loué.
  • L'existence d'un pacte de colocation conclu entre les colocataires au plus tard le jour de la signature du bail.

Qu'est-ce qu'un pack de colocation ?

Quelle est l'utilité d'un pacte de colocation ?

Les colocataires doivent organiser un minimum les relations entre eux. Les colocataires vont donc préciser les règles de leur cohabitation dans un document écrit qu'on appelle le "pacte de colocation".

Les colocataires signent tous le pacte de colocation, qui leur est opposable entre eux, mais pas au bailleur.

Le pacte de colocation est-il réglementé ?

Oui, le pacte de colocation est réglementé. Les colocataires sont tenus de signer entre eux un pacte de colocation au plus tard le jour de la signature du bail de colocation.
Le pacte de colocation est établi en autant d'exemplaires qu'il y'a de colocataires.

À chaque départ et à chaque arrivée d'un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l'état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.

Le Gouvernement a arrêté un modèle de pacte de colocation à valeur indicative :

Que doit contenir le pacte de colocation ?

Le pacte fixe à tout le moins :

  1. la répartition du loyer entre colocataires lorsque clle-ci n'est pas prévue par le contrat de bail;
  2. la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre colocataires;
  3. l'inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire;
  4. les modalités de conclusion des contrats d'approvisionnement relatifs aux charges;
  5. les modalités de conclusion des contrats d'assurance relatifs au bien loué;
  6. les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire;
  7. les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;
  8. les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

En quoi consiste la solidarité des colocataires vis-à-vis du bailleur ?

Les colocataires sont solidairement tenis à l'égard du bailleur de l'ensemble des obligations qui découlent du bail.

Chaque colocataire peut être contraint par le propriétaire par exemple au paiement total du loyer.

En effet, vis-à-vis du bailleur, il n 'y a qu'une seule dette de la part du groupe des colocataires.

Le bailleur peut donc demander auprès de n'importe lequel des colocataires le paiement total de toute créance (par exemple : le loyer dans son intégral non réparti entre chacun des colocataires).

Le bailleur est libre de choisir lequel des colocataires va être sollicité.

A défaut de paiement par celui-ci, le bailleur peut alors poursuivre les autres, successivement, et même simultanément.

La mise en demeure adressée à l'un vaut mise en demeure à l'égard des autres. Le paiement total par un colocataire libère automatiquement les autres.

Le locataire qui a payé peut se retourner contre les autres, en réclamant uniquement leur propre part individuelle.

Documents utiles :

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