Propriétaire ou locataire d'une maison ou d'un appartement ?

L’assurance incendie souvent ne prend pas en charge les dégâts que vous avez commis intentionnellement ou avec l’aide d’un complice. Ni les dégâts résultant d’un manque d’entretien ou de la détérioration lente et progressive. L’usure est souvent exclue par les compagnies d’assurances.

Pour le vol, la plupart des compagnies n’interviennent pas si votre logement a été laissé vide plus de 90 jours voire 120 jours. De plus, si votre assureur a exigé l’installation d’un système d’alarme, celui-ci doit être installé et actionné afin de vous couvrir en cas de vol. Si cela n’est pas le cas, l’assureur refusera de vous indemniser. Idem si les portes et fenêtres n’étaient pas fermés cela va de soi.

Les dégâts des eaux liés à une rupture de vos canalisations sont couverts mais pas les réparations, ni le remplacement de ces canalisations qui ont causé les dégâts. Fort heureusement cela n’est pas le plus coûteux.

Pour les dégâts dus à des surtensions électriques (travaux dans votre rue, foudre), souvent le matériel informatique est assuré mais pas les logiciels ni les frais de récupération des données.

Nous avons observé en réalisant des comparaisons de prix en assurance incendie en Belgique que les assureurs font varier leurs prix le plus souvent selon la grandeur de votre logement : soit selon le nombre de pièces, soit selon la superficie totale, soit selon le volume du logement en mètres cubes (meilleur système), d’autres se basent sur le seul prix du loyer. Pour la garantie vol, le fait d’avoir une porte blindée ou non en appartement fera la différence et pour les maisons 4 façades cette prime sera plus grande que pour une maison de rue de 2 façades.

Etant donné que votre assureur vous paiera le prix d’une reconstruction de votre logement en cas d’incendie ayant totalement détruit celui-ci, il est normal que l’année de construction entre en ligne de compte et par exemple la présence forte ou pas de matériaux inflammables comme une ossature en bois ou une toiture en chaume (paille).

Pour ce qui est de la couverture pour les inondations, vous devrez avoir indiqué si votre habitation est en zone inondable ou pas.

Les compagnies d’assurances ont une très longue expérience dans leur domaine et ne vous feront pas de cadeau si vous avez sous-estimé la valeur réelle de votre habitation ou de son contenu ou si vous avez omis de communiquer certaines informations. Dans ces cas soit elle n’interviendra pas, soit elle vous remboursera mais en proportion de cette mauvaise estimation.

Afin d’éviter de tels déboires, veuillez toujours à :

• Signaler l’ajout de nouvelles pièces (grenier aménagé, garage ajouté, extension, véranda)
• Bien remplir la grille, le questionnaire de départ avec soin
• Prendre des photos de vos objets de très grande valeur et les communiquer à votre assureur

Nous avons comparé pour vous les prix de l’assurance incendie bâtiment + contenu (sans autre option) Belgique. Vous devrez payer en tant que locataire pour :

• Maison 4 façades : entre 174 € et 365 € / an
• Maison 2 façades : entre 140 € et 300 € /an
• Appartement 1 chambre : de 129 € à 190 € / an
• Appartement 2 chambres : de 129 € à 210 € / an
• Appartement 3 chambres : de 129 € à 236 € / an
• Appartement 4 chambres : de 129 € à 269 € / an

Si vous devez vous assurer en tant que propriétaire, vous payerez selon le logement que vous occupez sans les options:

• Maison 2 façades : entre 189 € et 361 € / an
• Maison 4 façades : entre 334 € et 483 € /an

Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous serez couvert globalement par le contrat d’assurance incendie valable pour l’ensemble de l’immeuble. Il ne vous restera qu’à vous assurer pour le contenu et le vol.

En Belgique, les propriétaires ne sont pas légalement obligés de souscrire une assurance incendie. En pratique bien évidemment la majorité d’entre eux veulent protéger leur bien et prennent une telle assurance. Lors de l’achat d’un bien immobilier et dans le cas où le futur propriétaire demande un crédit hypothécaire à une banque, cette banque va exiger la souscription d’une assurance incendie car le bien sert de garantie à la banque qui a mis une inscription hypothécaire. En effet, si l’habitation venait à être détruite ou fortement endommagée, la banque ne pourrait pas la mettre en vente facilement dans le cas où vous ne pourriez plus rembourser votre crédit hypothécaire.

Ceci dit si votre banque vous impose dans votre contrat de crédit hypothécaire d’avoir une assurance incendie, celle-ci ne peut pas vous obliger légalement à prendre l’assurance incendie chez elle. Vous avez le choix de souscrire ce contrat auprès d’une autre compagnie. Généralement, la banque vous octroie une réduction sur le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire si vous souscrivez l’assurance incendie auprès d’elle. Dans le cas où vous ne le faites pas, et que vous décidez de souscrire ailleurs, vous aurez un taux majoré qui s’appliquera et ce durant toute la durée de votre remboursement.

Si vous devez vous assurer en tant que propriétaire, vous payerez selon le logement que vous occupez sans les options:

• Maison 2 façades : entre 189 € et 361 € / an
• Maison 4 façades : entre 334 € et 483 € /an

Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous serez couvert globalement par le contrat d’assurance incendie valable pour l’ensemble de l’immeuble. Il ne vous restera qu’à vous assurer pour le contenu et le vol.

La franchise de l’assurance incendie est la partie que vous devrez payez vous-même en cas de dégâts. Ce montant est déduit de l’indemnité que vous recevez de votre assureur. Le montant de la franchise s’élève en général à un montant fixe tournant aux alentours de 250 eur (indexé selon l’indice ABEX).

Exemple : votre assurance incendie est intervenue pour des réparations à votre logement pour 1.250 eur, vous recevrez en réalité la somme de 1.000 eur. Restera 250 eur à votre charge, c’est la franchise.

Dans certains cas et dans certaines compagnies il y a moyen d’y échapper.

Oui, tout à fait, certaines compagnies, pas toutes, vous proposent de payer un supplément afin de soit supprimer totalement la franchise, soit de la faire disparaître à condition que le montant total des réparations dépasse 250 €. S’ils ne dépassent pas 250 €, la franchise reste.

Il existe également des compagnies comme Flora qui suppriment – sans demander de supplément de prix – cette franchise si les dégâts sont supérieurs à 250 €. C’est ce qu’on appelle une franchise anglaise qui est un système plus juste qu’une franchise qui s’applique quoiqu’il arrive et quel que soit le montant.

D’autres compagnies enfin, ne prévoient aucune franchise si vous acceptez que les réparations soient effectuées en nature (vous renoncez alors à un dédommagement financier) par un de leur professionnels, ce qui a le double avantage pour vous est que vous ne devez pas non plus vous en occuper et que le travail sera fait dans les règles par une personne triée sur le volet par votre assureur.

Lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement, vous entrez en réalité dans la copropriété d’un immeuble, vous êtes propriétaire partagé avec d’autres propriétaires. L’immeuble dans ce cas est assuré par 1 seul et même contrat global pour tous les appartements les communs. Vous ne devez donc rien faire de particulier, le syndic vous demandera de payer une quote-part de cette prime d’assurance incendie immeuble correspondant à votre part dans l’immeuble.

Les locataires sont pour la plupart obligés de souscrire une assurance incendie dite « responsabilité locative ». En Wallonie c’est obligatoire depuis le 01/09/2018 et en Flandre depuis le 01/01/2019. Rien par contre nous y oblige en région bruxelloise.

Mais attention, votre propriétaire peut vous obliger à prendre une assurance locataire dans le contrat de bail ainsi qu’à lui délivrer chaque année la preuve que vous êtes bien assuré via une attestation de compagnie d’assurances incendie.

La Loi sur les baux de location vous impose en effet de remettre le bien loué dans son état d’origine au propriétaire aussi en cas d’incendie et autres dégâts causés par votre faute. Idem pour les dégâts que vous pourriez- causer aux autres habitations et pour lesquelles vous pourriez être tenu pour responsable.

Heureusement, vous paierez une prime d’assurance plus petite que votre propriétaire car vous ne devez légalement assurer que votre responsabilité locative en valeur réelle et pas plus. Et il est bien utile d’assurer aussi votre contenu, vos effets personnels et vos meubles, cela ne coûte pas cher.

Les couvertures de base qui sont obligatoires en vertu de la Loi en assurance incendie sont :

• l'incendie, l'explosion, l'implosion,
• la foudre
• la chute ou le heurt d'appareils de navigation aérienne ou d'objets qui en tombent ou qui en sont projetés et par
• le heurt de tous autres véhicules ou d'animaux.
• tempête et grêle
• pression de la neige ou de la glace sur les toitures
• catastrophes naturelles

La plupart des assurances incendie couvrent aussi les dommages causés par :

• l’action de l’électricité sur les installations et appareils électriques (par exemple, les dégâts occasionnés aux appareils électriques à la suite d’une surtension, ou la perte du contenu du surgélateur en résultant (décongélation) ;
• la fumée ou la suie ;
• chute d’un arbre sur le bâtiment
• les dégâts des eaux provoqués par une rupture de canalisation, le débordement de gouttières, de sanitaires ou d'appareils électroménagers, l’infiltration d'eau par le toit, le gel sous réserve que les mesures de précaution nécessaires aient été prises ;
• le bris de vitrage (par exemple, fenêtre, véranda) ;
• les dommages au bâtiment (par exemple, porte, fenêtre, porte de garage) causés à la suite d'un cambriolage ou d'un acte de vandalisme, d’un accident (parfois, il est requis d’avoir aussi souscrit une couverture vol laquelle est facultative).
• Dégâts causés par du mazout

L’assurance incendie est une assurance très large pour votre habitation. Les compagnies prévoient toutes les garanties de base légales puis toute une série d’options. La meilleure assurance habitation sera totalement différente pour un propriétaire et un locataire. Un propriétaire voudra préserver son bien au maximum en couvrant tout ce qui pourrait arriver en optant pour un large nombre d’options et en vérifiant que tout est bien pris en compte par l’assureur y compris les meubles de jardin et la piscine s’il en possède une. Ainsi l’option « Assistance réparations » qui prévoit l’envoi de corps de métier en cas de petites pannes peut être judicieuse en cas de location de leur habitation par exemple.

Donc la meilleure assurance incendie d’un propriétaire sera celle qui couvre le plus largement son logement.

La meilleure assurance incendie pour un locataire sera probablement celle qui sera la moins chère car dans ce cas pour le locataire il s’agit d’une formalité obligatoire à remplir pour son propriétaire. Il pourrait être néanmoins sensible et opter pour une défense en justice qui l’aide en cas de litiges avec son propriétaire ou encore à la couverture de certaines compagnies qui paie l’indemnité due au propriétaire en cas de perte d’emploi, de divorce ou de décès afin de vous permettre d’aller louer ailleurs à moindre coût. Ou encore aux assureurs qui assurent avantageusement le matériel électronique : tablette, ordinateurs parfois le gros électroménager et plus largement le contenu et les effets personnels qui appartiennent au locataire qui j’est pas à l’abri des dégâts ni des vols. Enfin le fait de pouvoir ou non payer sa prime d’assurance incendie par mois avec ou sans supplément jouera certainement un rôle dans le choix de sa compagnie.

L'assurance incendie est importante aussi bien pour un locataire que pour un propriétaire. En effet, elle permet à chacun de protéger ses propres intérêts. Le propriétaire protège sa propriété. Un propriétaire entend pouvoir réparer son habitation ou la reconstruire après un sinistre. Il prend une assurance pour le bâtiment en valeur de reconstruction et il s’assure vis-à-vis des tiers (maisons ou immeubles voisins).

Le locataire de son côté est légalement tenu de remettre le logement à l'issue de sa période de location dans l'état dans lequel il l'a reçu (bail), même s'il y a eu un sinistre. A moins que le locataire puisse prouver qu'il n'est pas responsable des dommages (p. ex. l'incendie a été causé par la foudre), il a tout intérêt à disposer d'une assurance incendie. Comme un locataire est tenu de rendre au propriétaire le bien loué dans son état d'origine donc pas à l’état neuf, une assurance en "valeur réelle" suffit car cette assurance locataire sera de ce fait moins chère.

Cela dépend de la compagnie d’assurances. En 2020, de nombreuses banques vous permettent de souscrire à l’aide de votre smartphone à une assurance incendie à condition d’avoir votre compte bancaire dans la banque, c’est déjà le cas d’Argenta, de KBC, de CBC et de Belfius.

Certaines compagnies d’assurance incendie vous permettent de souscrire et de payer en ligne votre assurance locataire : dans ce cas, vous êtes assuré dès le lendemain. Il s’agit d’Axa, de Flora, d’Immoweb Protect (la Baloise) et d’Ethias.

Dans les autres cas il faudra vous résoudre soit à rencontrer votre courtier en assurances ou à vous déplacer dans une agence d’un assureur ou d’un banquier.