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Questions fréquentes charges locatives

Questions fréquentes à propos des charges locatives.

Je paie chaque mois, en plus de mon loyer, un montant pour des charges. Mais à quoi cela correspond-t-il ?

Vous habitez dans un immeuble à appartements ? Le syndic de copropriétaire/le gérant établit chaque année un décompte des charges.

Alors, il y a les charges communes et les charges privatives :

Charges communes...
Quand vous louez un appartement, il y a les charges payées par chacun, pour l’entretien, le nettoyage, le chauffage et l’électricité des espaces utilisés par tous les habitants de l’immeuble :
Il s’agit du hall d’entrée mais aussi l’ascenseur, la cage d’escalier, l’espace cave, l’espace chaudière, l’espace vélos, ...
Cela peut aussi être l’entretien d’un jardin à disposition de tous, ou d’une cour ...
Ou de la mise à disposition pour tous d’un service comme une machine à laver ...
... charges privatives  ...
Il y a les charges qui n’appartiennent qu’à vous,  comme votre consommation d’eau chaude pour le chauffage, les sanitaires et la cuisine.

et parfois des frais occasionnels privatifs, comme à titre d'exemple :

  • Les frais d’intervention d’un plombier envoyé par le syndic de l’immeuble pour la canalisation du WC bouchée par un objet vous appartenant,
  • Les frais de duplicata de la clé sécurisée de la porte d’entrée principale,
  • Les frais de placement d’une plaquette standard à votre nom à l’entrée de l’immeuble (sonnette et boîte aux lettres) au début de votre location.

Le montant que vous payez chaque mois constitue-t-il un forfait ou une provision ?

Le contrat de bail mentionne que les charges constituent une provision (charges réelles) ? Alors, votre propriétaire doit vous envoyer le décompte annuel des charges et des frais, chaque année.

S’il s’agit d’un forfait (charges forfaitaires), aucun montant supplémentaire ne peut vous être réclamé, ni être remboursé ultérieurement.

Voyez votre contrat de bail qui stipule ou non les charges à payer.

Que dit le contrat de bail sur "qui paie quoi" ?

Si le contrat de bail ne prévoit rien, on répartit les dépenses selon 2 critères : les dépenses touchant à la propriété de l'immeuble, et les dépenses se rapportant aux services/avantages qui bénéficient au locataire.

  • quote-part sur les frais d'entretien et de gestion des parties communes(utilisées par tous les occupants) :
    • le salaire du concierge.
    • l'assurance et l'entretien de l'ascenseur.
    • l'éclairage de la cage d'escalier.
  • votre consommation personnelle en eau, électricité, mazout... qui a été payée par le propriétaire;
  • les taxes et impôts relatifs à des services comme l'enlèvement des immondices.

Si le contrat énonce les dépenses à charge du locataire, ce dernier a marqué son accord en signant le contrat de bail. S'il conteste par la suite, il faudra l'accord du propriétaire pour le libérer de son obligation de paiement. Certaines dépenses sont exclusivement à charge du propriétaire, et cela même si le contrat de bail indique le contraire.

Les charges que le locataire ne paiera jamais :

  • Le précompte immobilier : Si le contrat de bail prévoit que c'est le locataire qui paie le précompte immobilier, on considère que cette clause n'est pas écrite : elle est nulle d'effet. C'est toujours le propriétaire qui paie le précompte immobilier.
  • Les frais de l'agence mandatée par le propriétaire pour la mise en location du logement,
  • Les frais de l'état des lieux d'entrée et de sortie si l'expert n'a été mandaté que par le propriétaire.

Comment puis-je vérifier que les dépenses réclamées sont réelles et qu'elles me concernent ?

Le propriétaire doit pouvoir vous prouver que ce sont des charges réellement dépensées et à votre charge.

Pour cela, il dispose du relevé des compteurs, des factures,...

Il n'est pas obligé de vous les envoyer, mais doit être disponible pour vous permettre de consulter les justificatifs si vous le demandez.

Si le propriétaire ne parvient pas à vous fournir un justificatif pour une dépense, vous êtes en droit de contester ces consommations et de refuser de les payer.

Des justificatifs :

  • facture de la société s’occupant de la répartition des charges d’eau chaude pour tout l'immeuble et pour chaque logement en particulier,
  • relevé de votre compteur,
  • Décompte du syndic pour la part vous concernant, tant pour les parties communes que privatives.
  • factures de vos consommations énergétiques,

De cette manière, vous pouvez vérifier ce qu’il vous incombe de payer.

Quels autres frais à prendre en compte quand j'enménage ?

  • Des contrats d'assurance à souscrire :
    • assurer sa responsabilité en tant que locataire (voyez notre article ..) en cas d’incendie, dégâts des eaux, etc...    occasionnant des dommages aux voisins entre autre, ...
    • assurer son mobilier en cas d’incendie ...

    Votre assureur incendie habitation pourra d’ailleurs vous proposer un seul et unique contrat.

  • Frais de déménagement.
  • Vos frais personnels en électricité et en eau  (via vos compteurs individuels):
    • le coût de l’électricité dépensée dans votre logement, vous avez le choix de votre fournisseur,
    • le coût de l’eau froide consommée, renseignez-vous auprès de votre propriétaire pour connaître le distributeur et les références du dossier.
  • Les frais d’entrée et sortie des lieux :
    • Frais de l’expertise, pour moitié avec le propriétaire.
    • Frais de remise en état des lieux à la sortie, selon décompte arrêté de commun accord entre vous et le propriétaire.

Le propriétaire peut-il augmenter mes charges ?

Si le contrat de bail mentionne que vous payez chaque mois des charges forfaitaires, il ne peut pas augmenter vos charges.

Sauf à s'adresser au Juge de Paix et à pouvoir justifier sa demande. Il s'agit de la demande en révision des charges forfaitaires ou de leur conversion en charges réelles.

Vous pouvez aussi faire cette démarche dans le sens inverse en demandant une diminution du forfait, ou de passer en mode "charges réelles" si vous estimez que vous payez trop.

Le propriétaire ne me rembourse pas l'excédent de charges que je lui ai versé. Que puis-je faire ?

Lui écrire une lettre recommandée.

Si le propriétaire ne répond pas, vous disposez d'un an, à dater de la lettre, pour saisir le Juge de Paix.

Seules les sommes payées les 5 dernières années avant l'envoi de votre lettre pourront être réclamées si nécessaire.

Mon propriétaire peut-il m'envoyer un décompte des charges deux ans après la fin de mon bail ? Oui, et non...

Oui, puisque rien n'oblige le propriétaire à s'exécuter plus rapidement. Et... non, puisqu'il pourrait se voir reproché de le faire aussi tardivement par le Juge.

  • La loi ne prévoit aucun moment de remise du décompte en fin de bail.
  • Le contrat de bail peut prévoir une date limite.
  • Généralement, le décompte a lieu à la fin du bail.

Côté locataire, la question est : Deux ans, est-ce un délai raisonnable ? Avez-vous subi un préjudice causé par la remise de ce décompte tardif ? Par ce trop grand retard, vous êtes empêché, du fait de la négligence de votre propriétaire, de surveiller votre consommation et donc de contrôler vos dépenses.

Côté propriétaire : Produire le décompte des charges est une obligation du contrat de bail. Il est dans l'intérêt du propriétaire de ne pas tarder à envoyer le décompte à son locataire. Pour lui, il s'agit de récupérer des charges.

S'il ne le fait pas dans les 5 ans de la transmission du décompte ou du relevé par le syndic, ou de toute facture, il ne pourra plus rien réclamer à son locataire.


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