Le loyer de référence doit être désormais être mentionné dans tout nouveau contrat de bail à Bruxelles

Depuis le 2 décembre 2021, tout nouveau contrat de bail d'habitation en Région de Bruxelles-Capitale doit obligatoirement mentionner le loyer de référence pour le logement concerné, en plus du loyer réellement demandé par le bailleur.

Le loyer de référence est exprimé sous la forme d'une fourchette indicative (intervalle de loyers autour de ce loyer de référence).

Celle-ci est fournie par le site web loyers.brussels et calculé sur base d’une grille indicative des loyers. En répondant à quelques questions rapides, le site web vous permettra d’obtenir cet intervalle qui doit être mentionné tel quel dans votre contrat de bail, en plus de la mention du loyer réellement demandé.

Pour rappel, ce loyer de référence n’est pas contraignant. Le bailleur peut en effet fixer le montant du loyer librement. Toutefois, le bailleur est tenu de pouvoir justifier tout dépassement du loyer de référence de 20%, en fonction d’éléments de confort propres au logement ou à son environnement, si le locataire en demande une révision.

Comment sont calculés les loyers indicatifs de référence ?

Les loyers indicatifs de référence repris sur le site s'appuient sur les données cumulées de trois Observatoires des Loyers (2012, 2013 et 2015), à savoir 8.400 enquêtes menées auprès de locataires différents. Ces données ont également été combinées avec des informations issues d'environ 170.000 certificats de Performance Energétique du Bâtiment (PEB). Il s'agit donc de loyers réellement pratiqués tels que communiqués par les locataires.

Les 118 quartiers identifiés par le Monitoring des Quarties ont été divisés en 7 groupes sur la base des loyers pratiqués. Toutes ces données ont été recoupées pour former une grille de laquelle ressortent les loyers indicatifs de référence selon la localisation du bien, sa superficie, son état et le nombre de chambres mises à disposition.

Ensuite, ces loyers indicatifs de référence se voient majorés ou minorés par un montant forfaitaire selon des indicateurs de confort ou d'inconfort spécifiques au logement. Ces indicateurs ont été choisis sur la base de leur degré d'influence sur le loyer, de leur fiabilité statistique et de la facilité avec laquelle les parties peuvent les constater. Ainsi, un bonus est ajouté au loyer indicatif de référence lorsque le bien présente un bon niveau de performance énergétique (PEB A à D) ou lorsqu'il est loué avec une seconde salle de bain, un garage, un grenier ou une cave. De même, un malus diminue le loyer indicatif de référence lorsque le bien présente un mauvais niveau de performance énergétique (PEB F et G) ou lorsqu'il est loué en l'absence d'un système de chauffage central, d'outils de régulation thermique ou de d'espaces récréatifs tels qu'un jardin, un balcon ou une terrasse

Finalement, une marge de 10% est créée autour du loyer médian ou appelé aussi loyer de référence. Elle matérialise d'autres éléments pouvant influencer le loyer, tels qu'une cuisine équipée, une vue exceptionnelle, une architecture particulière, la présence extérieure d'équipements collectifs ayant une influence positive ou négative sur le quartier, etc.. Les loyers indicatifs de référence sont donc représentés par une fourchette de prix permettant d'inclure des éléments non repris au sein de la grille des loyers étant donné leur faible fiabilité statistique ou leur impact de moindre importance sur les loyers.

Les loyers de référence sont révisés annuellement sur base soit de l'indice santé soit des enquêtes menées par l'Observatoire des Loyers. Le Gouvernement a choisi d’indexer le loyer pour les années 2016 à 2021.

En cas d’indexation, la formule habituelle d’indexation suivante est appliquée aux loyers de référence :

Loyer indexé = (Loyer de base × Nouvel indice) / Indice de base

Indice de base :
Il correspond à l’indice santé du mois de décembre 2014, soit 100,40. Cet indice de base a été choisi en fonction du dernier Observatoire des Loyers injecté dans le calcul des loyers de référence.

Nouvel indice :
Il correspond à l'indice santé du mois de décembre précédant l'année pour laquelle l'indexation du loyer de référence est calculé. Par exemple, pour l'indexation de la grille des loyers de référence de 2021, le nouvel indice correspond à celui de décembre 2020, soit 109,88.

Pourquoi un loyer de référence ?

Cela permet d'offrir une vision claire des loyers pour le grand public. En tant que locataire ou en tant que bailleur, vous pourrez ainsi mieux estimer le loyer demandé ou à demander compte tenu du marché et des caractéristiques du bien.

Est-ce que votre loyer doit correspondre au loyer de référence ?

Le loyer indicatif de référence n'est pas contraignant. La mise en place de loyers encadrés n'est pas prévue dans la Déclaration de Politique Régionale du Gouvernement.

En dehors de cadres réglementaires particuliers (locations via agences immobilières sociales, logements sociaux, logements conventionnés), le montant du loyer est déterminé librement par le bailleur sur le marché privé.

Actuellement, il est prévu une actualisation des loyers de référence au printemps 2022 et une refonte en profondeur durant l'année suivante

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