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Rompre contrat de bail

Je souhaite rompre le contrat de bail. La question est : "Mon bail est-il enregistré ?"

Pas d'indemnité, ni de préavis à payer par le locataire si le contrat de bail n'est pas enregistré.

A Bruxelles et en Wallonie, c'est au bailleur qu'il incombe de faire enregistrer le bail dans les deux mois de la signature. Le locataire peut l'enregistrer, mais sans y être obligé.

Et s'il ne le fait pas, quelles en sont les conséquences ?

Comment savoir si mon bail est enregistré ou non ?

  • Soit vous vous rendez au bureau d'enregistrement du lieu où se situe votre logement;
  • Soit vous consultez sur internet le portail Fédéral "Myminfin" à l'aide de votre carte d'identité électronique.

Le bail est enregistré :

Vous devez respecter les délais de préavis et indemnités éventuelles dues au propriétaire conformément à la loi sur le bail à loyer de résidence principale.

Quand et combien cela coûte-t-il de rompre le contrat de bail ?

Cela dépend de la durée convenue de votre contrat de bail : bail de 1 an, 3 ans, de 9 ans, de longue durée,...

Cela dépend aussi depuis combien de temps vous occupez le logement.

N.B. Pour un bail de courte durée : 1, 2 ou 3 ans : il n'y a pas d'obligation d'enregistrer le contrat.

Vous êtes tenus jusqu'à l'échéance du contrat. Sauf arrangement avec le propriétaire.

Pour un bail à loyer de résidence principale de 9 ans (3-6-9 ans).

Vous pouvez partir à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, notifié au propriétaire par courrier recommandé(pour preuve).

C'est la loi qui le permet et c'est impératif : même si votre contrat de bail dit le contraire et/ou vous l'interdit, cette clause est nulle et sans effet.

Votre préavis commence le premier jour du mois qui suit la date d'envoi de votre recommandé.

Si vous quittez le logement au cours des 3 premières années : une indemnité sera due au propriétaire.

  • votre départ a lieu la première année : indemnité de 3 mois de loyer.
  • votre départ a lieu la deuxième année : indemnité de 2 mois de loyer.
  • votre départ a lieu durant la 3ème année : indemnité de 1 mois de loyer.

Si vous quittez le logement après les 3 premières années : aucune indemnité n'est due.

C'est la date de la fin du bail et donc du préavis de 3 mois qui détermine dans quelle année du bail on se trouve.

Le bail n'est pas enregistré :

Vous pouvez quitter le logement sans préavis ni indemnités, à n'importe quel moment, si les 3 conditions suivantes sont remplies :

  1. depuis la signature, 2 mois se sont écoulés (délai durant lequel le propriétaire est tenu d'enregistrer le bail à loyer);
  2. il s'agit d'un bail de longue durée (bail de 9 ans);
  3. le logement constitue votre résidence principale, c'est le lieu où vous vivez habituellement et officialisé par la Commune.

Prudence :
Envoyez un courrier recommandé à votre propriétaire pour lui annoncer que vous résiliez le contrat de bail. Ce sera la preuve que le contrat de bail a bien été rompu alors qu'il n'était pas enregistré.

Si le propriétaire enregistre le bail par après, votre départ reste incontestable.

 

Tant le propriétaire que le locataire ont tous les deux intérêt à ce que le bail soit enregistré et dans les délais :

Pour le propriétaire
Pour le locataire
C'est une obligation légale pour lui de le faire, dans les deux mois de la signature du contrat.

L'enregistrement est gratuit. Après ce délai, le propriétaire paiera une amende à l'administration, quand il demandera l'enregistrement du contrat de bail.
Même s'il n'est pas garant de l'enregistrement, il peut lui-même effectuer l'enregistrement du bail pour protéger ses droits. Il n'encourt aucune amende s'il ne le fait pas.
Si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut mettre fin au contrat sans préavis, sans indemnité, à tout moment. En cas de vente de l'immeuble et si le bail est enregistré : Si le propriétaire vend le logement que vous louez, à quelqu'un d'autre, l'acquéreur devra respecter le contrat de bail de la même manière que l'ancien propriétaire.
Enregistrer le bail:
  • c'est établir l'existence du contrat dans le temps, aux yeux de tous ceux qui n'ont pas signé.

  • ce n'est pas dire que le contenu est valable. Si une clause est illégale, elle sera nulle et sans effet. Exemple : La clause qui énonce que le locataire paiera le précompte immobilier, ou qu'il ne peut pas mettre fin au contrat de bail avant 3 ans.
En cas de vente et si votre bail n'est pas enregistré
  • vous occupez le logement depuis plus de 6 mois
  • le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail moyennant préavis de 3 mois, pour travaux importants (sans indemnité), pour occupation personnelle (sans indemnité), sans motif (il vous doit le paiement de 6 mois de loyers).

  • Vous occupez le logement depuis moins de 6 mois le nouveau propriétaire peut vous expulser sans indemnités ni préavis.

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